【民法物権入門3】不動産の対抗問題　177条と背信的悪意者の整理

「売主が同じ土地を二人に売ったら、どちらが所有者になるの？」

「相手が二重譲渡だと知っていた悪い人でも、登記を先に取れば勝つの？」

「契約を取り消したり、時効で取得したり、相続したときも、やっぱり登記がいるの？」

176条により、物権変動は当事者の意思表示のみで効力を生じます。

しかし、その変動を当事者以外の第三者に主張するには、不動産では登記という公示が必要です（民法177条）。

これが不動産の対抗問題です。

二重譲渡の優劣はもちろん、契約の取消し・解除、取得時効、相続といった多様な物権変動についても、登記の要否が問われます。

本記事では、177条の「第三者」の意味と、登記を必要とする物権変動の各場面を、判例に即して整理します。

この記事で学べること

• 【初級】177条の意義と二重譲渡の処理
• 【中級】「第三者」の客観的範囲（制限説）
• 【中級】単純悪意者と背信的悪意者の区別
• 【中上級】背信的悪意者からの転得者の処理
• 【中上級】取消し・解除・取得時効・相続と登記

第1章　177条と対抗の意味

1-1　二重譲渡と対抗要件

AがBに甲土地を売り、登記をしないうちに、Aが同じ甲土地をCにも売ったとします。

この二重譲渡で、Bは、登記をしなければ、自己の所有権取得をCに対抗できません。

逆に、登記を備えれば、Bは確定的に所有者となり、Cは無権利者となります。

177条は、このように、登記の有無によって不動産物権変動の優劣を画一的に処理し、取引の安全を図る規定です。

第2章　「第三者」の意義

2-1　制限説

177条の「第三者」は、文言上は当事者以外のすべての者を指しそうですが、判例・通説は制限説をとり、当事者およびその包括承継人以外の者で、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限るとします。

二重譲渡の買主のように、両立し得ない物権変動による物権取得者は「第三者」にあたりますが、不法占拠者や無権利者は、登記の欠缺を主張する正当な利益を持たないため「第三者」にあたりません。

2-2　単純悪意者と背信的悪意者

177条は善意・悪意を区別していません。

そのため、物権変動の事実を知っている悪意の第三者も、原則として「第三者」にあたります。

自由競争の範囲内であれば、他の取引を知っているにすぎない者も保護されるべきだからです。

もっとも、判例は、当該物権変動を知っており、かつその物権変動を否定して登記の欠缺を主張することが信義則（1条2項）に反すると認められる事情がある背信的悪意者は、登記の欠缺を主張する正当な利益を有せず「第三者」にあたらない、とします。

悪意であることと背信性とは区別し、それぞれを検討する必要があります。

2-3　背信的悪意者からの転得者

背信的悪意者が「第三者」から排除されるのは、その者個人の人的属性に着目した信義則判断によるものです。

したがって、背信的悪意者からさらに譲り受けた転得者は、その転得者自身が背信的悪意者と評価されない限り、なお「第三者」にあたり、登記の欠缺を主張できます。

背信的悪意者からの転得者であっても、当然に保護を否定されるわけではありません。

第3章　登記を必要とする物権変動

3-1　取消しと登記

取消しの場合、第三者が現れた時期で処理が分かれます。

取消し前の第三者については、取消しの遡及効を前提に、詐欺取消しなら96条3項、錯誤取消しなら95条4項といった善意無過失の第三者保護規定で処理されます。

これに対し、取消し後に現れた第三者については、取消しによって生じる復帰的物権変動を観念し、取消権者と第三者は対抗関係に立つとして、登記の先後（177条）で優劣を決します。

3-2　解除と登記

解除の場合も同様です。

解除前の第三者については、545条1項但書が遡及効を制限しており、第三者が保護されるためには権利保護要件としての登記が必要と解されます。

解除後の第三者については、解除による復帰的物権変動を観念し、解除権者と第三者は対抗関係に立つとして、177条により登記の先後で優劣を決します。

3-3　取得時効と登記

取得時効による所有権取得も、第三者との関係では登記が問題となります。

判例の基準は、永続した事実状態の尊重と登記による公示の調和という観点から整理されています。

すなわち、時効完成前に現れた第三者に対しては登記なくして対抗できる（時効取得者と原権利者は当事者類似の関係に立つ）一方、時効完成後に現れた第三者に対しては登記がなければ対抗できない（二重譲渡類似の関係に立つ）とされます。

さらに、両者を区別する基準として時効の起算点は占有開始時に固定され、当事者が任意に動かすことはできません。

なお、時効完成後に登記名義人が交代し、その後さらに占有が継続して時効期間を経過したときは、再び時効取得が認められます。

3-4　相続と登記

相続による物権変動にも複数の場面があります。

被相続人からの譲受人と相続人の関係では、相続人は包括承継人であり「第三者」にあたらないため、譲受人は登記なくして対抗できます。

共同相続では、相続人の一人が単独登記をして第三者に譲渡しても、他の相続人は自己の持分について登記なくして対抗できます（無権利の登記に公信力はないため）。

相続放棄では、放棄の遡及効により放棄者は無権利となるため、他の相続人は登記の有無を問わず何人に対しても対抗できます。

これに対し、遺産分割については、分割前の第三者は909条但書により（不動産では登記を備えて）保護されますが、分割により法定相続分と異なる権利を取得した者は、その超過部分について登記を備えなければ分割後の第三者に対抗できません（899条の2）。

物権変動の場面	登記を要するか（対第三者）
二重譲渡	必要（177条。 登記の先後）
取消し後・解除後の第三者	必要（復帰的物権変動→177条）
取得時効・完成前の第三者	不要（当事者類似）
取得時効・完成後の第三者	必要（二重譲渡類似）
相続放棄	不要（放棄者は無権利）
遺産分割（法定相続分超過部分）	必要（899条の2）

第4章　関連する個別問題

4-1　「対抗することができない」の意義

177条が「対抗することができない」と定めるのは、どのような状態を意味するのでしょうか。

判例・通説の理解（不完全物権変動説）によれば、登記がされない間は、物権変動は不完全にしか生じていません。

すなわち、AからBへの所有権移転があっても、Bが登記を備えるまでは、Bの所有権取得は第三者との関係では完全には確定しておらず、Aのもとにも対抗関係を生じさせるだけの権利がなお残っていると説明されます。

その結果、二重譲渡においてBとCの双方がまだ登記を備えていない間は、両者は互いに相手に対して自己の所有権取得を対抗することができません。

そして、いずれかが先に登記を備えた時点で、その者が確定的に所有者となり、他方は権利を失います。

4-2　共有と登記

AとBが甲土地を共有しているのに、登記名義がB単独となっており、BがこれをCに売却して移転登記をした、という場合はどうでしょうか。

判例の無権利構成によれば、Bの登記はAの持分に関する限り無権利の登記であり、登記に公信力がない結果、Cは、Aの持分に関する限りその権利を取得することができません。

Aは、自己の持分について、登記なくして第三者に対抗することができます。

この場合、Cは、虚偽の外観に対する信頼の保護を目的とする94条2項（場合により110条もあわせて）の類推適用によって保護される可能性を残すにとどまります。

4-3　94条2項類推適用と登記

無権利者の登記を信頼して取引した第三者は、登記に公信力がない以上、原則として権利を取得できません。

もっとも、通謀虚偽表示がない場合でも、①虚偽の外観の存在、②真の権利者の帰責性、③第三者の外観への信頼という要件がそろえば、94条2項の趣旨が妥当し、同項が類推適用されます。

帰責性は通謀に比肩しうる程度かという視点から判断し、本人の関与の態様によっては、信頼の要件として善意のみで足りる場合と、無過失まで要する場合とが分かれます。

なお、94条2項類推により保護される第三者と、真の権利者からの譲受人とは、対抗関係に立ち、登記の先後によって優劣が決せられます。

4-4　取消し前・解除前の第三者の保護

登記を必要とする物権変動のうち、取消しと解除については、第三者が現れた時期で処理が分かれることをすでに見ました。

ここで、取消し前・解除前の第三者がどのように保護されるかを補っておきます。

取消し前の第三者は、取消しの遡及効を前提に、各取消原因ごとの第三者保護規定によって保護されます。

すなわち、詐欺取消しでは96条3項により、錯誤取消しでは95条4項により、いずれも善意無過失の第三者が保護されます。

これに対して、強迫を理由とする取消しには第三者保護規定が置かれていないため、取消し前の第三者は保護されず、表意者は取消しを対抗できます。

強迫の被害者を厚く保護する趣旨です。

一方、解除前の第三者は、545条1項但書によって保護されますが、判例・通説は、ここで保護されるためには権利保護要件としての登記を備えることが必要であると解しています。

これらは、取消し・解除の遡及効と、その前に取引関係に入った第三者の保護とを、どのように調整するかという問題です。

これに対し、取消し後・解除後に現れた第三者との関係は、復帰的物権変動を観念して177条の対抗関係で処理する、という前述の枠組みによることになります。

取消し・解除の事案では、まず第三者が取消し・解除の前か後かを確定し、前であれば各第三者保護規定を、後であれば177条を適用する、という順序で検討するのが基本です。

4-5　「第三者」にあたる者・あたらない者

制限説のもとで、誰が「第三者」にあたるかを具体的に整理しておきます。

両立し得ない物権変動による物権取得者、すなわち二重譲渡の買主や、目的不動産を差し押さえた一般債権者などは、登記の欠缺を主張する正当な利益を有し、「第三者」にあたります。

これに対して、何らの正当な利益も持たない不法占拠者や、まったくの無権利者は「第三者」にあたらず、これらの者に対しては登記なくして物権変動を対抗できます。

さらに、前主・後主の関係に立つ者（同一の権利を順次に承継した者）は、互いに当事者の関係に立つのであって対抗関係に立たないため、後主は前主に対して登記なくして権利を主張できます。

第5章　試験答案の構成方法

5-1　二重譲渡と背信的悪意者が問われる事案

〔問題提起〕AがBに甲土地を売却したが登記未了のうちにAがCにも売却し、Cが先に移転登記を備えた。Bは、Cが背信的悪意者であると主張して、自己への移転登記を求められるか。

〔規範定立〕177条の「第三者」とは、当事者・包括承継人以外で登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者をいう。単純悪意者はこれにあたるが、物権変動を知り、その登記の欠缺を主張することが信義則に反すると認められる事情がある背信的悪意者は、正当な利益を有せず「第三者」にあたらない。

〔あてはめ〕Cの悪意（物権変動の認識）と背信性（信義則違反の事情。たとえばBを害する目的や不当な働きかけ）とを分けて検討する。

〔結論〕Cが背信的悪意者と評価されれば、BはCに対し登記なくして所有権を対抗でき、移転登記を求めうる。

5-2　取得時効と登記が問われる事案

〔問題提起〕Aが甲土地を長年占有して時効取得したが登記未了のうちに、原所有者Dが甲をBに売却し、Bが移転登記を備えた。AはBに甲の所有権を対抗できるか。

〔規範定立〕取得時効と登記については、永続した事実状態の尊重と登記による公示の調和の観点から、時効完成前に現れた第三者には登記なくして対抗できるが、時効完成後に現れた第三者には登記がなければ対抗できない。両者を区別する基準として、時効の起算点は占有開始時に固定される。

〔あてはめ〕Bが甲を取得して登記を備えた時点が、Aの時効完成の前か後かを確定する。完成前であればAは登記なくして対抗でき、完成後であれば登記がなければ対抗できない。

〔結論〕Bの登場が時効完成後であれば、Aは登記を備えていない以上、Bに対抗できない。

まとめ

• 177条は登記の有無で不動産物権変動の優劣を画一的に処理し、取引の安全を図る。
• 「第三者」は制限説により、登記の欠缺を主張する正当な利益を有する者に限られる。
• 単純悪意者は「第三者」にあたるが、背信的悪意者は信義則上これにあたらない。
• 背信的悪意者からの転得者は、転得者自身が背信的悪意でない限り「第三者」にあたる。
• 取消し後・解除後・取得時効完成後・遺産分割超過部分は登記が必要、相続放棄は不要。

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